دو گزینه؛ دولت بسازد یا انبار را تخلیه کند؟
دولت سیزدهم در مواجهه با مشکلات بازار مسکن و اتفاقاتی که باید به نفع احیای جریان سرمایهگذاری ساختمانی و همینطور خانهدار شدن اقشار هدف رخ دهد، برسر یک دوراهی قرار دارد. یک گزینه «گرهگشا» و یک گزینه «پرریسک» وجود دارد. برای انتخاب گزینه دوم که همان «ساخت انبوه» است، باید به این پرسش پاسخ داده شود: آیا بازار مسکن در وضعیت فعلی نیازی به ساخت انبوه دارد؟
فعلا پاسخ روشنی برای این پرسش وجود ندارد و درباره این گزینه فعلا نمیتوان قضاوت کرد که آیا راه درستی است یا نادرست. هرچند برآورد اولیه از موجودی واحدهای مسکونی و همچنین نگاه به ریشه وضعیت فعلی مشخص میکند این گزینه، «پرریسک» است. هماکنون موجودی کل واحدهای مسکونی، حدود 29 میلیون واحد برآورد میشود که بیش از 2 میلیون واحد (10 درصد)، بیشتر از کل خانوارها است. این «مازاد عرضه» اما به خاطر همان اشکالات موجود در بازار، نتوانسته با «جنس اصلی تقاضا (مصرفی)» ارتباط برقرار کند. پس در این حالت گزینه دوم یعنی سناریوی «گرهگشا» باید روی میز سیاستگذار برای اجراشدن قرار بگیرد تا اصل مشکل درون بازار مسکن حل شود و بعد از آن، بررسی مجدد برای «نیاز بازار به ساخت انبوه یک میلیون واحد مسکونی» صورت بگیرد. در قالب گزینه «گرهگشا» مشکل بازار از طریق «تعیین تکلیف عرضههای موجود» حل میشود. این گزینه این فرصت را برای سیاستگذار به وجود میآورد که منابعی که برای گزینه ساخت یک میلیون مسکن در سال (حداقل 360 هزار میلیارد تومان) قرار است صرف شود -آن هم در شرایط کسری منابع- صرف کارهای مهمتر و فعالیتهای ضروریتر شود. پس، راه دوم که همان «استفاده از عرضههای موجود» است باید در اولویت قرار بگیرد. سیاستگذار برای این منظور میتواند انبار واحدهای مسکونی بیگانه و همچنین خانههای بلااستفاده را با «کیش مالیاتی» تخلیه کند. اگر ریشه «ورود یکسری از آپارتمانها به انبار واحدهای بیمشتری» برطرف شود، مشکل عرضه جدید به صورت خودکار و بدون نیاز به مداخله دولت، برطرف میشود. چون سرمایهگذار ساختمانی وقتی بتواند بهواسطه کاهش قیمت ناشی از افزایش عرضه در بازار معاملات، ساختوساز جدید کند، این کار را انجام میدهد. هر مسیر دیگری غیر از این، عملیات مصنوعی و ناپایدار برای ساختوساز است که با کلی هزینه، فاقد اثرگذاری مطلوب خواهد بود. بد نیست دولت به این سوال مهم توجه کند. چرا خانههای بیگانه با تقاضا، در انبار بازار باقی ماندهاند و صاحبان این خانهها نگرانی خاصی بابت فروش نرفتن این واحدها ندارند؟پاسخ به «ریسک صفر» بیکار ماندن املاک در بازار برمیگردد. اگر املاک سالانه مشمول پرداخت مالیات شود، مالکان به طریقی تصمیم به مصرفی کردن واحدها خواهند گرفت. اصلاح سیاست دولت در بخش مسکن با قدم اول مالیات شروع میشود و به دنبال آن، اصلاحات تکمیلی همچون حذف مقررات مزاحم کوچکسازی رقم میخورد. در صورت اجرای سیاست مالیات سالانه بر املاک، واحدهای کممتراژ خالی از سکنه که در تملک سرمایهگذاران ملکی است وارد بازار مصرف میشود و به شکل مستقیم بر جریان تقاضا تطبیق و تاثیر خواهد داشت. از طرفی، آپارتمانهای متراژ بزرگ نیز روانه بازار فروش میشود و با خرید این واحدها توسط تقاضای تبدیلی ساکن در واحدهای کم متراژ، بازار مسکن از این محل به شکل غیرمستقیم تاثیر مثبت میپذیرد. با تبدیل آپارتمانها از متراژ کوچک به متراژ بزرگ توسط دهکهای بالا، عرضه واحدهای کوچک برای دهکهای پایین درآمدی در بازار مسکن (اثر غیرمستقیم) افزایش پیدا میکند و دولت به هدف خود که تسهیل تامین مسکن با کاهش قیمت بهواسطه افزایش عرضه است، میرسد. ضمن آنکه همه اضلاع اصلی بازار (سازنده و خریدار مصرفی) نیز نفع میبرند. کاهش قیمت مسکن و کاهش انتظارات تورمی در درون بازار ملک، نتایج مثبت گزینه «گرهگشا» خواهد بود.
پتانسیل ثانویه در بازار مسکن
انتخاب راه دوم از سوی سیاستگذار مسکن برای حل مشکل بازار، پتانسیل ثانویه در این بازار را نیز به نفع «تعدیل قیمت مسکن و تسهیل خرید خانه اول» فعال میکند. طبق گزارش جدید بانک مرکزی در حال حاضر بیشتر رشد حجم سرمایهگذاری ساختمانی، در گروه ساختمانهای ناتمام حبس شده است. 64 هزار و 500 میلیارد تومان سرمایهگذاری در بهار امسال در ساختمانهای نیمهکاره و ناتمام انجام شده است که 93 درصد نسبت به بهار سال گذشته رشد از خود نشان میدهد. این در حالی است که در بهار امسال میزان سرمایهگذاری در احداث ساختمانهای جدید چیزی در حد 23 هزار و 600 میلیارد تومان بوده که تنها 27 درصد از کل سرمایهگذاری ساختمانی را به خود اختصاص داده است. همچنین تنها 9 درصد از کل سرمایهگذاری ساختمانی در کشور، برای «تکمیل ساختمانهای از قبل ساخته شده»، مصرف شد. این آمارها بیانگر «حبس حجم بالایی سرمایه در ساختمانهای نیمهتمام» است. سازندهها ترسی از ناتمام ماندن ساختمانها ندارند چون اینجا هم کسی بابت عدم عرضه ساختمانهای جدید به بازار ناشی از تکمیل نشدن ساختمان، جریمه پرداخت نمیکند. اما چنانچه شهرداریها در ریل صحیح برنامهریزی شهری قرار بگیرند و از ساختمانهای نیمهکاره جرایم شهری سنگین بابت متوقف کردن پروژههای ساختمانی دریافت کنند، تکلیف این سرمایهها نیز روشن میشود. ساختمانهای نیمهکاره پتانسیل ثانویه بازار مسکن هستند که بعد از خانههای بلااستفاده (پتانسیل مستقیم)، بیشترین قابلیت را برای کمک به حل مشکل تورم مسکن و خانهاولیها دارند.